Eigentumswohnung in Pattaya kaufen als Ausländer: Was ich jedem Käufer sage

Die Frage, die ich von ausländischen Käufern am häufigsten höre, ist ganz einfach: Kann ich in Thailand überhaupt Eigentum besitzen? Die kurze Antwort lautet ja. Thailand ist beim Eigentum für Ausländer sehr entgegenkommend, solange es die richtige Art von Immobilie ist. Das sage ich Käufern, bevor sie kaufen, nach Jahren als Inhaber von zwei Maklerbüros in Pattaya.

Dürfen Ausländer in Thailand eine Eigentumswohnung besitzen?

Ja, aber es muss eine Wohneinheit in einer Condo-Anlage sein. (Bei Häusern ist das anders, denn Ausländer dürfen kein Land besitzen.) In jedem Condo-Gebäude dürfen Ausländer bis zu 49 % der gesamten Wohnfläche besitzen.

Dieser letzte Punkt verwirrt viele. Die meisten nehmen an: Hat ein Gebäude 100 Einheiten, dürfen 49 an Ausländer verkauft werden und die übrigen 51 müssen an Thais gehen. So funktioniert es nicht. Die Ausländerquote wird nach Quadratmetern berechnet, nicht nach Einheiten. In einem Gebäude mit einer Mischung aus Studios und großen Penthäusern hängt die Zahl der noch verfügbaren Einheiten in der Ausländerquote also von deren Größe ab, nicht nur von ihrer Anzahl.

Wie kauft ein Ausländer eine Eigentumswohnung, Schritt für Schritt?

Recherchieren Sie. Überlegen Sie, wo Sie wohnen möchten, legen Sie Ihr Budget fest und entscheiden Sie, wie viele Schlafzimmer Sie brauchen. Wenn Sie bei den Gegenden unsicher sind, lesen Sie die beste Wohngegend in Pattaya.

Finden Sie einen Makler, dem Sie vertrauen. Sie brauchen jemanden, der sein Wissen teilt und Ihnen die Dinge sagt, die Sie online nicht herausfinden.

Bringen Sie Ihr Geld aus dem Ausland ein. Sobald Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, muss das Geld von außerhalb Thailands kommen, in einer Fremdwährung, nicht in Baht, und über eine Bank. Die Bank stellt eine Bescheinigung aus, dass das Geld eingegangen ist. Dann wird es in Baht umgetauscht und für den Kauf verwendet.

Sie müssen nicht den exakten Betrag überweisen. Wenn Sie ein Condo für ฿6 Millionen kaufen und ฿8 Millionen einführen, ist das in Ordnung. Es muss nur den Kaufpreis abdecken.

Welche Gebühren fallen beim Kauf an?

Die Maklerprovision zahlt der Verkäufer, darum muss sich der Käufer also nicht kümmern.

Die Übertragungsgebühren beim Grundbuchamt (Land Office) werden meist 50:50 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Das ist verhandelbar, aber die übliche Regel. Wie hoch sie sind, hängt vom Wert der Immobilie ab und davon, wie lange der Verkäufer sie besessen hat. Bei Alan Bolton und East Coast nennen wir Käufern die Beträge so genau wie möglich, bevor sie zum Land Office gehen. Gelegentlich weichen sie am Tag selbst leicht ab, aber nie so stark, dass es ein Problem wäre.

Nach dem Einzug gibt es laufende Kosten. Jedes Condo hat Instandhaltungsgebühren, und viele erheben zusätzlich einen Sinking Fund. Das ist Geld, das die Verwaltung des Gebäudes (die „Juristic Person“) für größere Arbeiten außerhalb der normalen Nebenkosten zurücklegt, etwa einen neuen Anstrich des Gebäudes. Es wird meist über die Zeit gesammelt, damit Eigentümer nicht plötzlich eine große Rechnung bekommen.

Neubau vom Plan oder Bestandswohnung?

Beides hat seine Berechtigung. Es ist eine Abwägung.

Kauf vom Plan. Der große Vorteil: Sie verteilen die Zahlungen über die Bauzeit, die meist mindestens vier Jahre dauert. Üblicherweise zahlen Sie 20 bis 25 % an, dann monatlich während des Baus und am Ende eine Schlussrate. Das ist ein bisschen wie eine sehr kurze Hypothek und macht den Kauf viel leichter. Ändert sich Ihre Situation, können Sie den Vertrag oft weiterverkaufen, manchmal mit Gewinn, ohne je den vollen Preis gezahlt zu haben. Und wenn Sie einziehen, ist alles brandneu: Leitungen, Elektrik, alles. Wer möchte nicht in etwas Brandneuem wohnen?

Der Nachteil: Sie kaufen ein Versprechen, kein fertiges Gebäude. Mein Rat ist, bei seriösen Bauträgern zu bleiben. In letzter Zeit haben wir sehr wenige Fälle gesehen, in denen ein Bauträger ein Gebäude gar nicht fertiggestellt hat. Häufiger kommt es vor, dass einige der anfangs versprochenen Ausstattungsmerkmale nicht ganz so werden wie beschrieben.

Bestandswohnung. Sie wissen genau, was Sie bekommen, denn Sie können es sich ansehen. Aber Sie brauchen das ganze Geld sofort.

Was ist der größte Fehler ausländischer Käufer?

Freiberufliche Makler. Ich verstehe es bis heute nicht. Die Leute lernen jemanden auf Facebook kennen und vertrauen ihm einen Kauf über Millionen Baht in einem fremden Land an. In Thailand gibt es keine Lizenzpflicht für Makler. Bei einem Freiberufler beginnt und endet die Verantwortung also bei dieser einen Person und ihrer Integrität. Oft haben sie kein Büro und gehören zu keiner Agentur mit nachweisbarer Erfahrung.

Gehen Sie zu einer seriösen Agentur, die es seit Jahren gibt. Das sagt sich leicht, denn mir gehören zwei. Aber ich glaube ehrlich, dass ich einem neuen Käufer genau denselben Rat geben würde, wenn es nicht so wäre.

Lohnt es sich, die Wohnung zu vermieten?

Kurzfristig meiner Meinung nach nicht. Die Wohnung vorbereiten, Inventar machen, Check-ins und Check-outs abwickeln: Das ist viel Aufwand. Immer mehr Gebäude schränken Kurzzeitvermietung ohnehin ein. Und jeder neue Gast ist ein neues Risiko für einen schlechten Mieter.

Langfristig sieht es anders aus. Wenn Sie als Geldanlage gekauft haben, ist ein guter Mieter mit einer Agentur, die die Verwaltung übernimmt, ein relativ passives Einkommen. Rechnen Sie mit einer jährlichen Rendite von etwa 5 bis 8 %, was ungefähr Immobilien weltweit entspricht.

Aber das Entscheidende ist: Die Leute, die ich über die Jahre kennengelernt habe und die hier mit Immobilien Geld verdient haben, haben es nicht über die Miete verdient. Sie haben es beim Kauf verdient. Kaufen Sie klug, im richtigen Gebäude, und der Wert steigt.

Wie kauft man in Pattaya klug?

Lage. Suchen Sie Gegenden, die im Kommen sind, wie überall. Wer vor zehn Jahren in Pratumnak gekauft hat, ist heute sehr zufrieden, denn die Werte dort sind nur gestiegen.

Das Gebäude ist noch wichtiger. Sprechen Sie mit Leuten, die schon dort wohnen, um ein Gefühl dafür zu bekommen, auch wenn sie voreingenommen sein können. Und informieren Sie sich über die Juristic Person, die Verwaltung. Manche sind sehr gut, manche sehr schlecht, und das macht einen riesigen Unterschied, wofür das Geld ausgegeben wird. Sie können eine fantastische Wohnung haben, aber wenn das Gebäude einen neuen Anstrich braucht und die Gelder schlecht verwaltet wurden, kann der Wert Ihrer Wohnung massiv fallen. Über die Wohnung wird das Gebäude oft übersehen.

Vorsicht bei der Renovierung in einem alten Gebäude. Wir sehen oft, dass Leute in einem alten Gebäude kaufen, wunderschön renovieren und dann Mühe haben, zum gewünschten Preis zu verkaufen, weil das Gebäude immer noch alt ist. Das ist wie protzige Alufelgen auf einem Auto aus den Achtzigern. Das Auto wird dadurch nicht mehr wert.

Mein Rat

Eigentum für Ausländer ist hier unkompliziert, wenn man die Regeln kennt. Bringen Sie Ihr Geld korrekt ein, verstehen Sie die Gebühren, wählen Sie einen seriösen Bauträger oder eine solide Bestandswohnung und arbeiten Sie mit einer Agentur, die Verantwortung übernimmt. Vor allem: Wählen Sie das Gebäude so sorgfältig wie die Wohnung. Dort wird das Geld verdient.

Wenn Sie über einen Kauf nachdenken, helfen Ihnen East Coast Real Estate und Alan Bolton Property Consultants, das richtige Gebäude und die richtige Wohnung zu finden.